放眼观美股: 美国商业地产之王西蒙地产深度报告 本文为广发证券零售行业深度分析报告系列之:美国商业地产之王西蒙地产深度报告。报告撰写人为:@欧亚菲摘要:美国商业零售地产…

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欧美

摘要:

美国交换转述实际在物黄金十年

除 2007-2009 走出衰退,美国的交换实际在地产一向是十恶不赦当选。,一向是持续走得快播种时间。。美国社会消耗的增长使得转述业的再供给率,同时,买卖内的并购也助长了我的开展。。在这样的事物的安插下,过来十年 REIT(交换实际在物封锁吐露秘密基金)每年公正地酬报。 ,如 SPG(西蒙地产)及 MAC 首要转述实际在物反对改革的保守当权派年均投资的进项为 和 ,乃,实际在物转述业已承受封锁者的异国认可。,西蒙地产股价过来十年涨幅险乎 400%。朕拔取了电话窃听公司西蒙地产拳击场(SPG)作为本文的谈论标的,复原 60 兼备国商用地产公司的战术选择,也为奇纳交换封锁者给予了启发和展出。。

本钱驾驶的并购潮反对改革的保守当权派了西蒙的主干位。

1993 年$西蒙地产(SPG)$上市以来,这一战术早已转向了并购的展出。,秘密潜入上世纪 90 20世纪90年头的三倍要紧收买,西蒙地产译成全美最大的商用地产商,他们容纳的商用地产租费突出了,因此公司的买卖内在下面位正式反对改革的保守当权派。传球兼备体重组发现公司本人的事情结成。,公司早已传球和安宁公司。 REIT 无效勾结显像新推销的战术勾结。西蒙地产即时方式其构成-受雇-构成的拓展整队,从本质上的扩张到埃克塞特机会公司上升整队,这执意全部的 SPG 公司开展的应用钥匙。

后兼并新时代战术转向商标预防性维修,事情功效持续向前推

进入 21 世纪,该公司将强调从范围扩张转向商标预防性维修。,在本质上的,西蒙的事情身体机关应用了公司的优势。,应用反对改革的保守当权派客户和转述商的协同紧握,为西蒙转述住户给予安宁铺子区的生利,投资的进项和银行贴现率。传球助长供给国和转述住户中间的良好相干。,西蒙的佃户在紧握RE时可以推进有竟争才干的扣头,让客户可以容纳西蒙质量保证。。慢速的扩张与商标预防性维修战略双层轧制,公司的事情从推销上推进了很高的溢价。,净资产投资的进项持续休会,该公司的骄傲已承受封锁者极大的认可。。

对封锁奇纳商用地产买卖及反对改革的保守当权派的启发(1)盘问较长的化食买卖供给过剩的使成泡沫状物(2)使成泡沫状物化食审阅中专长兼备体收买反对改革的保守当权派有机会上升为电话窃听(3)理睬商标形象估计,长于预防性维修事情、消耗者相干的事情终极会得胜。

美国财务状况不朽的是稳固增长阶段,海内消耗品转述额持续休会。作为社会消耗的要紧支持物,美国转述实际在地产自2000以来进入黄金阶段。,同时本钱推销对其关怀度持续预付款。以西蒙地产为代表的商用地产商在打通下游实际在物转述公司的勾结环节后,传球商标营销,承受广阔消耗者的遍及认可。,交换构成者早已译成兼备国转述链达目的东西要紧杂交生成的生物体。。

对美国商用地产D的历史作东西更容易看懂的的的论述。,朕拔取了电话窃听公司西蒙地产拳击场(SPG)作为本文的谈论标的,贫穷回复转述实际在物反对改革的保守当权派的战术选择。,在解说一家大公司的上升过程时,,也为奇纳交换封锁者给予了启发和展出。。

一、美国商用地产的十年

除2007-2009走出衰退,美国的交换实际在地产一向是十恶不赦当选。,一向是持续走得快播种时间。。这是基于美国实际在地产在2继片面发出隆隆声。,美国社会转述业的增长也使美国的供给率,再者,买卖内的并购也助长了IM的开展。。在这样的事物的安插下,过来十年REIT(交换实际在物封锁吐露秘密基金)每年公正地酬报。,如SPG(西蒙地产)及MAC等首要转述地产反对改革的保守当权派酬报则高尚的,乃,实际在物转述业已承受封锁者的异国认可。,各大公司股价持续下跌。。


观点美国转述实际在物买卖在的整队,传球近二十年的并购与开展,从交换供给链看买卖首要竞赛者中间的差距。眼前,不管从表面面积,常本质上的运作的终于?,根本构成了西蒙拳击场(SPG)作为对立售票员。,普通增长特点(GGP)、Kimco(KIM)和Macerich(MAC)为拍马者的买卖竞赛体式。

(二)西蒙地产拳击场(SPG)–全美商用地产售票员

总店躺印第安纳州的别名的西蒙拳击场(SPG)是规范普尔100标志的成份股经过,它亦究竟最大的交换实际在物构成商。。公司的地核事情包含商用地产封锁。、构成、受雇及地产监督,再者,它还容纳最大的交换实际在物吐露秘密基金敞开的A。

西蒙拳击场的预报器是梅尔文,说得通于1960。 Simon & 协会(MSA),公司说得通使准备好的首要事情是T。传球30积年的稳步开展,MSA在1993腊尽冬残,西蒙拳击场的首要资产上市,其一万亿钱的融资译成美国最大的IPO经过。。上市后,公司一向在整齐的本人的经纪战略。,它还持续开端有针对性的并购。。因此,公司进入了东西走得快开展的时间。,眼界和推进才干神速增长。。

西蒙拳击场的事情首要集合在美国。,横跨41个北美洲公务的和波多黎各。、墨西哥市、亚洲及安宁国际区域。到2011腊尽冬残,该公司在全球容纳或容纳326个地产。,总分裂面积10000平方米。,这些属性每年接纳突出22亿个客户。。该公司的转述实际在地产态包含地域的铺子区。 盘问)、输出扣头(高昂的输出)、大都会铺子区() Mills)也社区生动的向心性(Community/LifestyleCenters)。以此为依托,公司的进项可追踪的包含最小的分裂。、超额分裂、住户打成平局和监督本钱的四价元素首要接守。



到2011腊尽冬残,西蒙拳击场经纪着数一万亿钱的总资产。,年进项达1亿钱。,净赚亿,同比增长,译成转述实际在物买卖的对立在下面反对改革的保守当权派。。西蒙拳击场的这一立脚点不光表示在其财务表示上。,它也直线分离弄清在股价和股价动摇中。。近20年上市,跟随公司业绩和眼界的向前推,6月30日,股价从最初的的钱休会到了美国元。,而公司的市值则从最初的的66亿钱增长到2012年6月30日的470亿钱,最适当的从推销骄傲。,西蒙拳击场也远超安宁三家竞赛者的总和。

二 、西蒙地产拳击场开展过程
(1)1960-1990年头:创业开展期,转述并置业挥舞开展产额的效益
梅尔文在1959惠顾分裂代劳 西蒙正式获知实际在地产开展的巨万潜力,他退职并说得通了一家小型实际在物构成反对改革的保守当权派。,1960方式公司梅尔文 Simon & 协会(MSA)。该公司的第东西构成工程是东西小型开始铺子区。,触发后,在推销上受到异国迎将。。就此而论,公司神速构成了4个近亲关系工程。。在短时间内,Simon作为出色构成商的决定成招引了有雅量的的转述商与其订约分裂勾结协定。

印第安娜外部的地域的开展,最初的原点S.S。 克雷斯吉与MSA订约协定,在华中地域发现4家凯特门店。。尔后,西蒙于1964再次进入壁垒。 柯林斯成触发首个待在家里的铺子区,与Montgomery发现不朽的战术勾结协定,这为以来Simon的走得快扩张使成为了根底。1964腊尽冬残,西蒙开端把待在家里的铺子区开展成安宁的铺子区。,并在随后几年稳步扩张物。。检查交换档案,在启动阶段,MSA的开展对立稳固。。到1967,该公司早已容纳约300万平方结算的转述生利。,并以每年100万平方结算的裁判高声吹哨逐渐提高。。到80年头,公司每年稳步扩张物3家待在家里的贸易坚定地的裁判高声吹哨。

回忆60—90年头MAS公司的稳步开展。,它与微观财务状况错杂主宰密不可分的触感。。率先,西蒙公司开动开展的这段时间仅仅是第二次装饰大战后的大爷潮生殖开端进入主力消耗的时间,在同样看待时间,消耗根底也开端走得快增长。。其次,20世纪60年头以来,美国财务状况神速增长。,第二次装饰大战后的就业率聪明的休会。, 按人分派的进项走得快增长,这较远的振作起来团家用的译成中产阶级。。再次,第二次装饰大战后的30年,美国的都市化男高音的早已进入了东西RAPI阶段。,根本抛光了70年头晚期的都市化男高音的。,进入稳固平衡阶段。都市化的走得快开展与无比的,把有雅量的农村家口机会为城市家口,这直线分离激起和激起了海内消耗盘问。。跟随都市化的开展和住一带的好转的,美国消耗者的消耗习气在这一时间也发作了彻底的方式:从第二次装饰大战时代的节衣缩食,向原级形容词借给消耗过渡。乃,按人分派的消耗花钱的东西也承担走得快休会流动。。这些微观错杂直线分离感情着雷泰的走得快开展。,不直截了当的激起转述业开展的发出隆隆声。


从MAS自己错杂看,30年创业的正确的开展首要得益于。率先,不平常的的新时代安插对SPG COMPA的上升起着要紧的功能。。在社会财务状况安插下,又逐渐发出隆隆声起来,SPG正确地赶上了转述实际在物开展的流动。。从下面的记述可以看出。,MAS说得通于60年头。,这不管到什么程度GDP走得快增长的转折点。,这亦居民进项和消耗花钱的东西的东西贯通点。,60年头不管到什么程度都市化的东西阶段。。其实,险乎一切买卖的首要公司都说得通了。。

其次,转述业开展之我见,可追踪的30年头的大规模的并置超市引领着转述业的开展。,大规模的铺子区这种新的经纪整队传球半个世纪的旺盛上升也在60年头进入片面滋蔓阶段。这些转述业态与小铺子的差额。,其更多地是盘问依赖大规模的商用地产作为经纪根底。转述业安插下,MAS之初,大规模的铺子区的开展战略。同时,铺子区是转述业的主流,60年头后的发出隆隆声,70年头进入秋天的,80年头以来进入兼职阶段。。MAS也相合了这一流动。,公司在60及70年头首要以构成国际公约铺子区尽,进入80年头后,对交换整队的燕尾服新见识。

(二) 1990~2000年头:上市与跨过式开展时间,本钱助长并购

公司运营的前30年。,MSA抛光原始逐渐增加。,在这点上,跟随公司眼界的扩张物和反对改革的保守当权派的提高,MSA开端尝试从简单化转向拳击场化。。90年头美国财务状况是范围兼备体潮中,早已抛光根本逐渐增加的MSA公司早已开端营业。。就此而论,MSA于1993腊尽冬残将首要资产组触发西蒙地产拳击场(SPG)并在纽交所融资上市,融资租费1亿钱。传球本钱推销融资,SPG正式进入兼并。、收买、战术勾结的跨过式播种时间。

90年头,SPG有三个亲密的式的兼备体和收买。

率先,1996,拳击场收买德巴托罗 Realty,这使得重组后的Simon拳击场容纳美国7%的商用地产推销份额,译成北美洲最大的上市转述房地产商。1997年,Simon拳击场又收买了马塞诸瑟州东西二等兵交换吐露秘密The Retail Property trust,它提高了10个铺子区和东西社区坚定地的资产。。1998年,Simon 反对改革的保守当权派 Property 封锁者达协定,这为Simon grou提高了23个铺子区和4个办公楼。。因此,Simon 不光译成美国最大的交换实际在物构成商,他们容纳的商用地产的租费甚至突出了SU。。这些并购也使西蒙公司在纽约上市。,芝加哥,洛杉矶,有些人都推销如波士顿有更强的竞赛性POS。。因此,公司的买卖内的在下面位正式反对改革的保守当权派。
传球兼备体重组发现公司本人的事情结成。,西蒙还与安宁实际在物封锁吐露秘密基金有战术勾结。,合资工程。,从安宁公司的专业感受中学会,参加某事工程费,无效显像新推销。。第一流的战术勾结始于1997。,新泽西州,这是著名的构成晶格结点。 切尔西勾结,1998,两家公司在休斯顿和奥兰多兼备构成了两个晶格结点。 大卖场。1998年,与Virginia-based Mills Corporation 勾结,早已构成了四家专业转述店。。DLJ总店设在纽约,总店设在麦迪逊的俄亥俄州。 人名协同紧握并吸引了燕尾服文娱互相牵连工程。。1998腊尽冬残,西蒙颁布发表与Machetich 效用50%,共收买12个铺子区在8个州。。

另一接守,在拳击场的较远的开展中,西蒙正式获知盘问在承租的转述商也终结者消耗者中容纳对立的商标感情力和忠实。这就销路西蒙葡萄汁处理东西一向嵌着商用地产商的难以应付的成绩或情况——作为地产构成和经纪者,以任何方式拘押与转述商和终极消耗者的相干?。

从1996开端,西蒙拳击场在公司事情监督上的一大创举执意发现了极具创始性的两个机关:西蒙商标日分(Simon Brand 风险封锁公司和西蒙事情身体部(SIMONTURE) 身体)。西蒙交换身体部作为拳击场的东西要紧机关译成西蒙拳击场和转述商家中间沟通的最要紧起联系作用的东西,扶助较好的地沟通B2B。说得通于1997年的西蒙商标日分则片面本着良心的西蒙商标营销。传球西蒙商标把切成块,西蒙拳击场容纳本人的B2C机关。,可以直线分离应用于消耗者。。

1999年西蒙拳击场又初次在买卖内产生全国性的的商标营销使忧虑,使遭受业界遍及疑心,他们以为商用地产不盘问商标增加。。目前,西蒙证明了商标营销的要紧性。,将西蒙商标与高气质的转述一带紧密的触感合作。,西蒙在反对改革的保守当权派和消耗者中间确立了高端商标形象。。很在美国,既然消耗者主教权限西蒙的立场。,你可以识别这是东西高端贸易遗址。。
在这一时间,西蒙公司的扩张伴跟随运营商的稳步增长。。公司的地产总量从1993年的114家提高到2000年的251家,声像同步净赚从2200万钱增长到亿钱。

虽然公司的财务业绩走得快增长,但从推销份额的角度自己去看,公司上市8年来缺勤较大变换。有两个首要事业:公司它本身。,自1996年正式进入并购开展的稳固时间继,该公司的战术强调是眼界扩张。,不向前推事情酬报率。。此刻,每股进项仍拘押在1钱的程度。,ROE根本上在4%的程度上动摇。,一份业绩增长不聪明的。。

其次,作为REIT范围的东西全部的,基于酬报遍及干脆的(像1994年仅有)难以推进封锁者的认可。1997腊尽冬残实际在物封锁吐露秘密基金增长流动轻松,这也使有生机了REITs股价的下跌流动。。声像同步,高科技股封锁潮开端通用(互联网网络使成泡沫状物),纳斯达克综合标志从1998年终到1999腊尽冬残极度的激动下跌了150%,而年投资的进项在10%到14%中间的REITs一份远不克不及与其相衬托物。


近8年来总结西蒙拳击场2000—1993的开展,可以看出,在这一时间,西蒙拳击场可以锥处囊中。,最要紧的战略是传球一段时间的稳固开展,,神速进入以并购尽的扩张时间,扩张物的强调是眼界和买卖位,而不是SH。。基于实际在物构成骑自行车很长。,首要杰出的分离常常应用。,增长受到本质上的扩张的限度局限。,并购可以同时处理这两个成绩。。传球5年的大眼界并购一致,SPG很快使成为了公司的买卖位。,全部的买卖的竞赛体式开端容易看懂的。。可谓,SPG即时方式其开展、分裂和开展整队。,从本质上的扩张到埃克塞特机会公司上升整队,这执意全部的SPG公司开展的应用钥匙。

(三) 21 二十一世纪继:并购后的走得快生不朽的,事情功效持续向前推进入21世纪以来,美国实际在地产进入发出隆隆声播种时间,不管是房屋常转述实际在物,其封锁远景堪忧。在这点上,SPG依然恢宏了90年头以来的并购扩张战术。,眼界不休扩张物,经纪业绩不休扩张物。同时,在监督版图,SPG

它可追踪的美国。,拓展国际事情的尝试。其国际事情首要集合在欧盟和小半亚洲公司。,交换战术首要本合资和收买。。


就经纪战术说起,在此刻代,SPG拳击场苦心孤诣突出国际化。,它也有交换整队和所有权整队的新结成。。2003和先前,SPG属性典型对立单一。,基于其在2003达目的246个地产,地域的铺子区拘押主干位。,社区铺子区拘押。看一眼转述实际在物买卖。,outlets也mills等转述地产整队传球积年的开展早已译成一种主流的转述地产经纪整队。像,在2003。,全美260家主流的outlets店的总推销的量就达了150亿钱的眼界。戒除交换单一、与应有的数量相符表可追踪的不可,竟争才干所有物不变性。,SPG公司在2004年及2007及2010积年累月分开收买了Chelsea Premium Outlets、角位斯群与素数 Retail,添加了两种新的属性体式。。

当公司整齐的其封锁结成时,,该公司在事情战术接守也做了第二次修正。,将经纪的强调从买卖扩张转变到理睬商标预防性维修伸突出。具体来说,在本质上的,西蒙的事情身体机关应用了公司的优势。,应用反对改革的保守当权派客户和转述商的协同紧握,为西蒙转述住户给予安宁铺子区的生利,投资的进项和银行贴现率。传球助长供给国和转述住户中间的良好相干。,西蒙的佃户在紧握RE时可以推进有竟争才干的扣头,更要紧的是,它可以有西蒙质量保证。。

很,在这时代,SPG公司的事情拓展到海内。,一趟容纳多达62个本国产权。,一起,更每年2000的并购使忧虑外,每年都有有雅量的的并购使忧虑。,但本质上的监督程度并未减少。。忧虑地产受雇率和每平方结算推销的等的监督。,公司全部的承担稳步休会的流动。。





值当理睬的是,自二十一世纪起,SPG拳击场的财务表示为O。

车道,这完整差额于关怀眼界和不在的整队。。

自2001年以来,公司的净赚从亿钱增长到2011年的5亿,提高415%,年均曲线上升斜率为23%。与净赚增长对立应的是公司净资产投资的进项的变换。。在过来的10积年里,SPG的净资产投资的进项是稳固的。,1996年公司开端并购到2000年使成为买卖位,公司的公正地净资产投资的进项仅为,从2001到2011,成真了这一目的。,险乎兼任。,该公司的净资产投资的进项甚至在2011达18%。。



从驾驶错杂,ROE的增长首要表示在两个驾驶错杂上。
率先,如上所述,在低酬报扩张继。,SPG拳击场传球本质上的监督,向前推公司分裂、取消法令运营本钱率,再把分裂拉出发。,这直线分离预付款了公司的净赚率。,2000进入公司后,调整杠杆开端商讨改善。,股权乘数从90年头中期的3摆布提高到4摆布。,这两个错杂直线分离激起了公司的股权进项。。

就股价说起,从下面的图9可以看出,2000后,更2008的衰退。,SPG的股价正神速下跌。。这得益于上述的财务表示和RO的增长。,另一接守,不断地微观财务状况错杂:美国实际在物。,实际在物封锁酬报逐渐提高,在同样看待时间互联网网络使成泡沫状物的消失也使得封锁者完全地喜爱于酬报率稳固增长的地产买卖效用。

值当理睬的是,虽然2008的财务状况衰退,SPG的与应有的数量相符表却减少了。,尽管可以找到一节档案的备忘录辨析。,公司净营业进项(NOI)仅恶化其减少流动。,继续原增长促进,在同样看待时间,美国的GDP不朽的以来减少了4个一节。。

终于,从封锁酬报的角度看,2002-2011年十年SPG公司的复合公正地酬报率达了,声像同步S&P500的公正地酬报率为。十年SPG累计投资的进项为583%,而 S&P500仅有33%。同时,与首要买卖相形,同类的反对改革的保守当权派,SPG的业绩酬报也遥遥在下面。。
这是基于上述的错杂。,跟随SPG的股价下跌,2000或2003的股价开端走高。,公司的推销骄傲也在神速增长。,从2002钱的100亿钱增长到2012积年累月达目的470亿钱。,极突出安宁三个竞赛者的总和。。


三、奇纳商用地产的启发          (一)盘问较长的化食买卖供给过剩的使成泡沫状物2003年以来奇纳进入了走得快市镇化阶段,据朕与应有的数量相符2003-2008间年均市镇化率为个百分点为奇纳在历史中感光快的阶段,一起,城市的高房价也实现了聪明的的房价下跌。,关于两个错杂将消耗带到城市外围地域。,译成奇纳商用地产潮的要紧事业。近两年来,奇纳的交换实际在物买卖早已进入,范围装饰兼备会实际在物谈论,早已有东西阶段。,二级本钱城市总面积已达半个的关于。,野蛮的上升流动聪明的。。

范围公务的与应有的数量相符局,房屋范围在全社会的开展进入了东西阶段。,该档案也在过来5年间初次升起至30%关于,一向持续到2011腊尽冬残。。与交换营业用房破土面积互相关联的事物对应的是公务的与应有的数量相符局及各地方住建部述说的全社会交换营业用房构成封锁抛光额按生活指数调整,该按生活指数调整略先于破土面积东西一节摆布,2009一节四的,进入走得快休会阶段。,35%摆布的向心性曲线上升斜率达历史最高程度。,并持续到2011腊尽冬残。商用地产扩展感受弄清:,即意思是2010年所启动的商铺迅速封锁将在2012-2014年集合进入转述推销,吃博弈与灌渠竞赛。

进项分派制度改革不明确的安插下,很大眼界的商用地产正闯入推销。,必然会形成新的商用地产空置率的提高和英镑,本年,奇纳一线城市开端轻松得到补充男高音的。,甚至新触发的商用地产也呈现了很长一段时间。。朕信任次于的会跟随封锁驾驶的增长整队而方式。,奇纳都市化率将高尚的 2003-2008 积年来的速度减慢了,商用地产压力将调查完全地杰出的。范围美国的感受,当家口特别红利(包含市镇化特别红利)轻松时,商用地产空置率将垂直的阶段。,买卖也一会儿进入兼备体一致的要紧时点。

(三)理睬商标形象估计,长于预防性维修事情相干的反对改革的保守当权派决心要胜出SPG在21世纪可以为封锁者产额年均的净赚增长,其地核战术是提高本人的反对改革的保守当权派商标。,并承受消耗者的认可。,在这样的事物的安插下才可以在商户中决定了可以依赖SPG公司商标获取客流并不休开展的位,到这程度稳固公司的分裂率,向前推公司的竟争才干。。我国转述反对改革的保守当权派兼备整队的地产无边的同样看待,乃,在公司的商标形象估计才干,转述事情感受对立丰富的。,优良的转述反对改革的保守当权派假设可以借自己的商标感情力和难以对付的的招商才干与房地产商勾结进入商用地产构成,

我信任我能承受高尚的的酬报。。
(二)使成泡沫状物化食审阅中专长兼备体收买反对改革的保守当权派有机会上升为电话窃听如上所述,奇纳商用地产供给过剩,商用地产使成泡沫状物盘问很长的才干化食。,海内优良反对改革的保守当权派可传球MEG一致事情资源,就有可能引为鉴戒SPG的感受推进新的增长消失,反对改革的保守当权派反对改革的保守当权派的电话窃听位。。

GF转述业谈论拳击场

欧美 ,辨析师,华南理工大学监督工学硕士,2000 进入2006年度广发文章,2005 2003开端转述业谈论。2011 新年富有第三强范围,金牛宫辨析师零第三范围,2009-2010 新年富有直觉强范围。
@訾猛 ,辨析师,复旦大学财务状况学硕士,4 文章事情感受,2011 进入2006年度广发文章开展谈论向心性。
@刘旭 ,谈论副的,厦门大学监督硕士,2011 进入2006年度广发文章开展谈论向心性。

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